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合肥土拍严规难挡“地王” 调控政策“呼之欲出”
来源: 人民网-房产频道 原创稿 发布于:2016-05-31 10:59:06 有0参与评论

  人民网北京5月30日电(徐倩)时间延后、调整地址、隔离竞价,合肥严格的土地拍卖规则并没有阻挡“地王”的诞生。

  今日下午的竞拍结果中,所拍的13块土地共揽金高达96.33亿元,有60%以上的地块溢价率超过200%,更有部分地块溢价率高达300%以上。其中,厦门建发以350%的溢价率刷新了合肥包河区的单价“地王”,只有巢湖2015-58号地块因竞买人不足流拍。

  对此,同策咨询总监张宏伟认为:“拍地形式虽然严格,但是避免不了地王的诞生,因为如今的合肥已经处于‘无房可售’的局面,所以房企会拼命抢地。”

  中原地产市场分析师卢文曦表示:“合肥楼市高温推升土地市场预期,尽管这次同时拍卖的土地不少,但还是难以缓解房企对土地的“饥渴”。一线城市土地价高,准入门槛高,相比之下这些“强二线”城市门槛要低,并且在信贷等一些政策红利下能获取的利润未必少,乐观情绪高涨。”

  在合肥房价一路上涨的形势下,合肥市房地产管理局局长汪菊喜日前曾表示:“若房价继续上涨,未来不排除会出台更严厉的调控措施,如重启限购限贷。”

  对此,卢文曦表示:“目前,合肥市场有传闻称将重启限购,不排除有这种可能。苏州、南京已经有所‘动作’,而合肥房价涨幅领跑全国,因此调控政策有一定压力。”

  “隔离”竞价难挡“地王”

  今日合肥的土地竞拍被安排在合肥市委党校教学楼102、103、104、105、204、205、303等7个教室分别进行。现场人士称,现场的严控升级,每家参拍房企凭借号牌入场,每个号牌限制三人进入,其他非参拍人士严禁入场。

  业内人士指出,这次土拍安排在党校举行,可以说是前所未有。因为这场土拍涉及的地块数很多,所以分在7个教室分两个批次同时举行是节省时间的有效办法。此外还有两个作用:一是保证入市的土地能在当月顺利交易完成。不会因场地问题导致地块延期入市,市场供应量不足。二是一定程度上能遏制“地王”的产生。由于地块拍卖同时进行,各教室并不能顺利知晓其他地块的叫价情况,所以开发商在竞价的时候会慎重。

  但是,在今日的土地拍卖中,上述方法并没有阻挡开发商的热情,尤其是包河区的宅地引来更激烈的竞争,厦门建发以总价15.92亿元竞得包河区S1510号地块,楼面价每平方米18750.19元,溢价率350%,一举刷新包河区单价地王记录。

  随后,厦门建发还以6.73亿元的总价竞得包河区S1512号地块地块,楼面价每平方米16725.17元,溢价率364.58%。此外,融侨以总价7.04亿元竞得包河区S1512号地块,住宅楼面价每平方米13372.63元,溢价率271.46%,至此,包河区的所拍地块溢价率均超过200%。

  溢价率同样飙高的还有瑶海E1604号地块,文一以14.72亿元竞得,楼面价每平方米11490.11元,溢价率325.56%。此外,华盛斥资11.92亿元摘得肥东FD16-6号地块和肥东FD14-3号地块,溢价率也都超过200%。

  同策咨询总监张宏伟认为:“如今的合肥已经处于‘无房可售’的局面,今天拍地是拼的是未来‘饭碗’,没有拍到以后就没有饭吃,所以房企会拼命抢地。目前所拍出的‘地王’楼板价超过房价,这也预示着开发风险,尤其是在政策面预期收紧的市场背景下,‘地王’项目将面临被调整的风险。

  卢文曦也表示:“在政府提示风险的情况下,房企‘不领情’,高价拼下的地块可能面临一些风险。”

(今日合肥所拍地块一览表,来自于网络)

  调控政策“呼之欲出”

  合肥土地市场的火爆与房价的上涨息息相关。在国家统计局发布的70城房价指数中,合肥新房价格从今年2月份开始连续进入全国涨幅前列,而 4月份,一二手房价环比涨幅分别为5.8%和6.8%,首次双列第一。

  根据克而瑞合肥机构数据,今年一季度,合肥主城九区新建商品住宅累计成交247.32万平方米,同比大涨43.26%,延续去年四季度的热销惯性,由于开发商纷纷捂盘惜售,一季度合肥九区商品住宅市场供应量为127.23万平方米,环比下跌36.67%,一季度成交均价为9336元/平方米,环比上涨4.79%,同比上涨15.4%,而部分热点区域房价已然过万。

  据合肥市房地产管理局局长汪菊喜介绍,房价疯涨主要有三大因素,分别是宏观政策原因、合肥城市发展特点和地价上涨。宏观政策,比如下调首套房首付比例,降低契税和营业税等;合肥城市发展特点,比如被列为全国交通枢纽城市等;地价也带动了房价上涨。若房价继续上涨,未来不排除会出台更严厉的调控措施,如重启限购限贷。

  另外,供求关系矛盾尖锐也是合肥房价上涨的主要原因。统计数据显示,近3年合肥土地出让总面积大幅下滑,其中2015年出让面积仅为2013年的60%,比2014年总量减少了21%。

  在房价快速上涨的情况下,在4月28日合肥举行的竞拍中,6幅地块中有5幅楼面价超过每平方米1万元,溢价率都超过300%,面粉价格超过面包价格。 

  为了应对合肥房价的过快上涨,4月份出台的《关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展的意见》明确表示,房地产主管部门将加强市场监管,开发企业在取得《商品房预售许可证》后,须在10日内全部公开房源并一次性对外销售;对商品住房已达到预售条件,但不及时申请预售许可的项目,经督促拒不申报的,将要求开发企业现房销售。

  此外,合肥市还提出,2016年城区商品住房土地供应同比增加15%以上,并实行差异化供地政策,通过调节土地供应稳定市场预期。

  汪菊喜表示:“合肥的推地力度会加大很多,每个月至少保证不少于1000亩的土地供应,同时将加大商品房的供应量,保证市场房源的平稳。如果上述政策出台一段时间后,合肥楼市还是延续火爆态势,那么不排除会出台更严厉的措施。政府在必要的时候,会进一步出台更为严格的政策,不排除限购限贷的政策重新回归。开发商要加快推盘速度,如果价格一直控制不下来,会加大政策力度进行调控。”




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