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高位入苏州:东原地产举债扩张是否踏对时机?
来源: 人民网-房产频道 原创稿 发布于:2016-04-13 08:58:44 有0参与评论

  人民网上海4月12日电(徐倩)接替一线城市楼市火热接力棒的,正是几大被人们看好的二线城市,比如上海旁边的苏州。

  上周,苏州迎来了今年的首场大型土地拍卖会,最终诞生了13个单价及总价地王,累计揽金250.76亿元,整体溢价率高达195.21%。

  在这场疯狂的土拍中,来自重庆的东原地产力挫绿地、正荣、旭辉等房企拿下苏地2016-WG-10号地块,溢价率为284.03%,成交总价约18.79亿元,成交楼面价为每平方米16801元。

  在采访中,多位业内人士认为,目前,苏州的房价已然位于高点,现在房企入苏相当于在高位买股票,如果抢在暴涨结束前搭上末班车还是有利可图,但是这轮暴涨过后,房价肯定要向理性水平回落。

  高点入苏的危与机

  根据中国指数研究院的数据,2015年3月,苏州房价单月涨幅达到5.79%,超越四个一线城市。

  2015年,苏州房价涨幅在一、二线城市中数一数二,甚至可与深圳相媲美。并且值得注意的是,2015年前三季度苏州房价还只是不温不火,处在每平方米1.2万-1.3万元区间徘徊。但到了四季度即快速拉升,直到今年年初还在加速上涨,至2016年2月,苏州住宅平均售价已经达到了每平方米16681元,较2015年年初增长了34%。

  易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱评论称:“2015年,苏州房价涨幅在一、二线城市中数一数二,甚至可与深圳相比较。至2016年2月,苏州住宅平均售价已经达到了每平方米16681元,较2015年年初增长了34%。”

  “这一轮房价已经打破了苏州人民原本平静安逸的生活。”高和资本董事长苏鑫认为:“随着一线城市调控的加紧,出现了购买力外溢和更多的投机行为,苏州房价迎来了历史上的高点。”

  但是,苏鑫也认为:“这一轮房价上涨是货币推动的,在上海楼市调控之后,过剩的资金就流向了苏州等二线城市,但是由于房价上涨并非实际购买力所支撑,所以房价上涨越快风险也就越高。”

  对目前“发烧”的二线城市土地市场来讲,拿地的窗口期正在消失。例如,长期深耕长三角的旭辉地产董事长林中在今年年初指出,“房企拿地最好的时期已过。拿地窗口期应该是2014年的7、8月以后到2015年的6月份。”

  在非窗口期高价拿地,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:“对于东原地产来说,面临了目前很多中型房企的投资压力,即无法拿到有效的地块。从这个角度看,这会使得后续整个投资压力增加,无法实现战略扩张的愿望。所以在苏州市场积极拿地,同时承担高溢价的风险,实际上说明依然需要采取此类高成本的方式来强化对特定市场的投资。”

  举债扩张是否踏对时机?

  2014年进入上海后,长三角就被东原地产定为未来重点投资区域。先是在上海,东原地产两年内拿下五个项目,目前在上海土地储备货值已超100亿。接着,东原又斥资10亿元进军华东楼市的热点城市南京拿下河西新城区中心区域地块。加上苏州,东原地产已经布局了长三角的三大重镇。

  在版图快速扩张的同时,东原地产手上的现金流也越发紧张。据东原地产上市母公司迪马股份的第三季度财报显示,迪马股份的经营活动产生的现金流量净额为-12.18亿元,受此影响,迪马股份的期末现金及现金等价物余额为18.33亿元。但是,迪马股份还面临着一年内到期的非流动负债约17.76亿元,短期借款14.9亿元。

  根据去年第三季度财报数据计算,迪马股份的流动比率约为1.81。流动比率用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前可以变为现金用于偿还负债的能力,一般认为合理的最低流动比率为2。

  今年以来,迪马股份今年以来已经通过多重渠道来筹集资金。在第一季度,迪马股份分别发行了3年期的中期票据4亿元和不超过5年的公司债券20亿元。此外,迪马股份还发布了非公开发行A股股票预案,计划非公开发行股票募集资金总额不超过20亿元,而这些资金将用来支持包括房地产在内的公司主业和改善目前的现金状况以及偿还债务。

  严跃进认为:“对于一个正在高速发展的企业而言,如果融资渠道比较畅通,那么问题其实不会太大,把项目作出标杆意义显得非常重要。如果高价拿地后项目销售没有获得一个较好的营销节点,那么项目销售会非常被动,这是值得警惕的一个问题。”

  虽然错失了买地的最佳时机,但是对于目前的东原地产来讲,如何在风向转变前,坚持高周转战略并作出标杆项目才是当务之急。




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