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石家庄房地产库存成谜
来源: 人民网-房产频道 原创稿 发布于:2016-01-10 10:48:32 有0参与评论

  人民网北京1月9日电(卢志坤) 石家庄官方本周发布的数据显示,2015年该市批准入市的房地产项目较2014年滑落3成,房地产销售放缓正在明显影响监管部门对当地新开盘项目的审批速度。

  据石家庄市住房保障和房产管理局统计,2015年该市4个行政区共发放97张预售许可证,较2014年全年141个减少31.2%,共有50个楼盘获批预售许可证,2014年同期为68个。

  为应对该市不断增长的商品房库存面积,监管部门正在不断放宽当地的房地产政策,自2014年开始放开限购政策后,为刺激当地楼市,石家庄政府去年年初出台户籍改革新政,取消农业和非农户口之分,并将3个远郊区县划入城市行政区划之中。

  但库存的不断积压以及当地购买人群观望情绪依然浓厚,购房政策的放宽并未对石家庄楼市产生很大改观。根据金融服务提供商wind资讯的监测数据,2015年前11月石家庄市商品房销售金额累计约为301.16亿元,较2014年同期下滑14.9%,商品房销售面积累计441.38万平方米,同比减少34.3%。

  当地行业人士称,石家庄商品房一年的成交面积约为430万平方米

  据石家庄住房和房产管理局的统计,该市截至2015年上半年市区商品住房库存约在395万平方米,当局表示“属于正常范围”。

但当地的房地产行业人士以及专家称,政府的数据通常处于“失真”状态,当地规模较大的无证销售房源为石家庄的楼市数据统计带来了很大的困难。

  近两年石家庄商品房销售面积持续大幅下滑,但在下半年降幅有所收窄

  据新华社报道,自2011年以来,2011年以来,河北省共开工房地产开发项目3386个,存在违法问题的2079个,违法比例61.4%。其中,省会石家庄市违法项目比例高达93.8%。

  去年3月,政府部门大规模查处无证销售的楼盘。当地政府通过楼市专项整治,关闭了103个违规、不具备销售条件的售楼部。

  与之形成鲜明对比的则是,根据住房保障和房产管理局发布的数据,去年一季度石家庄商品房发放的预售许可证仅23个。这意味着如果不考虑往年已销售的楼盘,石家庄当时无证销售的楼盘就达到正常新开盘项目的4倍。

  “石家庄的楼市有两个市场:一个是有证的市场,这个市场的库存和价格都是有据可查的;”当地的房地产行业人士称,“另一个是无证的市场,这个市场数据无法统计,但是房子在建,也可以在市场交易,而且可以进入二手房市场,这个市场的价格弹性也更大。”

  行业人士认为,由于无证在售项目的存在,官方基于备案数据做出的库存数据准确性已经大打折扣。而鉴于去年3月查处的103家违规楼盘,其入市产品数量难测,这使得石家庄房地产市场的真实库存难以捉摸。

  “官方的统计数字在一定程度上存在滞后性,尤其是房屋平均价格、交易面积、成交数量。”石家庄市房地产协会会长李水源表示,“未批先建未拿先售”的情况影响楼市库存数据已是业内共识。

  按照石家庄住房保障和房产管理局官网信息,石家庄2015年上半年商品房成交面积为322.33万平方米,但当地人士对此数据存疑。

  “如果交易量按照这样统计方法,再加上后五个月尤其8、9、10月等黄金季节,全年石家庄楼市的交易量将会达到500万平方米。”李水源在8月接受媒体采访时称,“但这个数据是有问题的。因为这个成交量中包括很多往年成交的补征项目。根据石家庄房协监控的数据,石家庄的年正常交易量不超过430万平方米。”

  Wind资讯根据石家庄统计局汇编的数据显示,石家庄2015年上半年商品房成交面积约为161.01万平方米,仅为住房保障和房产管理局统计数据的一半。根据电商网站的统计数据,2015年石家庄商品房备案面积约460万平方米,较2014年的548万平方米同比下降16%。

  据电商网站数据,石家庄2015年商品房备案高峰出现在8月,此后一路回落。而在传统的楼市成交旺季“金九银十”,也未能明显带动当地的楼市成交量。12月份的备案数量更是创自7个月来低点。

  当地人士称,近两年的无证开发导致原本可能在未来10年的才释放的供应量,在短短的3年之内释放,巨大的供应规模提前透支了未来数年的销售量。

  据媒体报道,过去一年,为吸引客源,石家庄当地不少楼盘纷纷打起降价牌,降价的幅度从100元/平方米-1500元/平方米不等。报道称,在石家庄市场,一般的家庭拥有2套房以上非常普遍。一些出租车司机表示,包括回迁房和商品房,其名下房源高达8套。

  而对于石家庄楼市而言,当地规模更大的商业地产库存给市场消化带来了更大的难题。石家庄住房保障和房产管理局在2015年底表示,石家庄商业办公类用房库存需要4至6年才能完成消化,加上多达十数个在建中的商业项目,未来销售不容乐观。

  据住房保障和房产管理局统计,截至2015年10月底,石家庄商业办公类库存近500万平方米,需要4-6年的时间才可以消化完,而且还有约400-500万万平方米没有手续的商业办公类库存没有纳入统计。

  “目前石家庄商业地产已经出现供大于求的局面,供需比达到了4∶1,只单单算石家庄市区内,商业地产面积已超1000万平方米,而且同质化严重。”李水源表示。

  业内人士认为,石家庄商业地产当下出现了过剩局面,供需关系失衡,同时由于“先开发后招商”的方式,引发了开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾,很多商业项目的商铺空置率一再攀升。




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